На что нужно обращать внимание при покупке квартиры

Прежде чем приобрести квартиру в свою собственность, необходимо провести тщательное исследование ее чистоты в юридическом отношении. Такое исследование, существенно снижающее риск возникновения в будущем проблем с приобретенной недвижимостью, под силу даже обычному покупателю, не обладающему обширными юридическими познаниями.

Особое внимание при покупке понравившейся квартиры следует обратить на несколько важных моментов.

В первую очередь необходимо удостовериться в законности права собственности продавца на квартиру. В большинстве случаев документальным подтверждением могут служить договоры купли-продажи и обмена квартиры, свидетельства о наследовании и дарения.

Документы лучше всего просмотреть лично, обращая внимание на отсутствие в них следов подчисток. Наличие исправлений в документах допустимо, но они непременно должны быть заверены подписями всех подписывавших документ лиц или же подписью и печатью нотариуса.

В выписке из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), которую можно попросить у владельца, содержится информация обо всех изменениях прав собственности на квартиру, запретах на совершение сделок, факты наложения ареста и т.п.

Изучив эту выписку, можно получить детальное представление о приобретаемой недвижимости. Как ни парадоксально, но отсутствие в ЕГРП сведений о квартире свидетельствует о ее юридической чистоте, т.к. этот факт означает, что со времени приватизации сделки с данной квартирой не совершались.

Тревожными сигналами могут послужить частая смена собственников квартиры, отсутствие в течение длительного времени постоянных жильцов, наличие имущественных споров из-за жилплощади.

Российским законодательством установлен максимально допустимый трехлетний срок признания недействительными совершенных сделок с недвижимостью. Следовательно, если в течение последних трех лет конфликтных ситуаций из-за квартиры не возникало, то можно успокоиться. Если все же такие случаи возникали, то нужно попросить у продавца судебное решение, подтверждающее законность его прав на владение жилплощадью.

Далее необходимо просмотреть документы из БТИ и удостовериться, что все перепланировки и переустройства в квартире производились в соответствии с документами. Дело в том, что самовольное переоборудование квартиры без согласования с соответствующими органами является незаконным. Согласно законодательству, проведение практически любых видов таких работ без документального разрешения является нарушением, которое влечет за собой административную ответственность.

Не менее пристальное внимание следует уделить и личностным качествам самого владельца квартиры. Прежде всего, необходимо удостовериться в подлинности документов, удостоверяющих его личность. Сделать это можно в паспортном столе или воспользовавшись услугами сайта Федеральной Миграционной Службы.

Вполне уместно также навести справки у соседей, особенно в том случае, если личность продавца не внушает к себе особого доверия или же необходимо убедиться в его дееспособности, т.к. может оказаться, что пребывание в состоянии постоянного алкогольного опьянения является нормой жизни для этого человека.

Дополнительные риски возникают в случае заключения сделки не с самим собственником квартиры, а с его представителем. В этой ситуации необходимо тщательно изучить доверенность, без которой представитель продавца вообще не имеет полномочий совершать какие-либо действия.

Следует внимательно прочитать весь текст документа – возможно, полномочия представителя владельца квартиры ограничены только подписанием договора, а получать деньги за продажу он не имеет права. В любом случае, доверенность обязательно должна быть заверена у нотариуса.

Обязательно необходимо удостовериться в отсутствии третьих лиц, которые могут заявить о своих правах на квартиру. Сделать это проще всего с помощью подробной выписки из домовой книги. Ведь подобные ситуации нередко возникают в случаях длительного отсутствия прописанного в квартире члена семьи, который неожиданно может объявиться и оспорить законность заключенной сделки.

Зачастую такие проблемы случаются в случае возвращения прописанного родственника после отбывания срока заключения в местах лишения свободы или после нахождения на длительном лечении в психоневрологическом диспансере.

Причиной отмены судом заключенной сделки могут также послужить несовершеннолетние дети. Ведь при продаже жилплощади должны учитываться их интересы, за соблюдением которых следят органы опеки.

Кроме того, если владелец квартиры состоит в законном браке, то необходимо согласие на продажу имущества от второго супруга, заверенное у нотариуса.

Таким образом, самостоятельно заключить сделку по покупке квартиры не так уж и сложно. Нужно последовательно пройти все этапы ее заключения, задавая при этом конкретные вопросы и стараясь получить на них конкретные ответы. Важно только отнестись с должным вниманием ко всем мелочам, проявить настойчивость, чтобы продавец представил все необходимые документы, а также грамотно провести процедуру передачи денег.